Een woning kopen via Whatsapp: kan dat?:

Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.” Dat bericht stuurde de verkoper van een woning via Whatsapp aan de potentiële kopers van zijn woning. Als de verkoper enkele dagen besluit de woning toch niet te verkopen, stappen de potentiële kopers naar de rechter. Een Whatsapp-bericht is toch zeker bindend?

Uitgangspunt: contractsvrijheid
Een van de belangrijkste uitgangspunten van het Nederlands contractenrecht is de contractsvrijheid. Dat betekent dat iedereen vrij is te bepalen of hij een contract sluit, met wie hij dat doet, onder welke voorwaarden hij dat doet en hoe het contract wordt vastgelegd. Een contract kan op alle denkbare manieren worden gesloten, zowel schriftelijk als mondeling. Dit wordt ook wel vormvrijheid genoemd.

Contracteren via sociale media
Die vormvrijheid betekent ook dat contracten digitaal kunnen worden gesloten. In de rap digitaliserende wereld wordt er steeds meer onderhandeld via e-mail of sms, maar ook via sociale media als Whatsapp, Facebook en zelfs Instagram of Snapchat. Het is makkelijk om via die kanalen snel afspraken te maken en tot een deal te komen. De rechter accepteert berichten die op deze manier zijn verzonden steeds vaker als bewijsmateriaal. Bovendien heeft zo’n bericht als voordeel dat het zwart op wit staat. De bewijskracht is dus sterker dan bij mondeling afspraken.

Koopovereenkomst voor een woning moet schriftelijk
Voor het sluiten van een koopovereenkomst voor een woning is dat echter anders. Op het uitgangspunt van de vormvrijheid maakt de wet namelijk een aantal uitzonderingen. Als een consument een woning koopt moet het contract voor die koop schriftelijk worden vastgelegd. Dit wordt het schriftelijkheidsvereiste genoemd. Een consument-koper van een woning krijgt daarmee bijzondere bescherming.

Voldoet een Whatsapp-bericht aan het schritelijkheidsvereiste?
Maar wat als de verkoper in een Whatsapp-bericht toezegt de woning te verkopen? Is in dat geval voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste? Voor die vraag zag de rechtbank Limburg zich gesteld in een uitspraak van 19 april 2018.

De zaak kan als volgt kort worden samengevat. In het najaar van 2017 deelt de verkoper aan de potentiële kopers mede dat hij de woning wil verkopen voor een bedrag van € 649.000,-. Na overleg stemmen de potentiële kopers hiermee in. De verkoper stuurt hen daarop een e-mail met een concept-koopovereenkomst. Door de potentiële kopers worden hierin nog enkele wijzigingen aangebracht en ondertekend. Vervolgens sturen zij de ondertekende koopovereenkomst terug aan de verkoper. Een dag later sturen zij via Whatsapp een bericht: “Hallo, hebben jullie de overeenkomst gelezen en getekend? Of hebben jullie nog vragen? Groet.” De verkoper appt vervolgens terug: “Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.

Een dag later belt de verkoper op: hij ondertekent het contract toch niet. De potentiële kopers zijn het daar niet mee eens en zij eisen dat de woning wordt verkocht. Zij stellen dat het Whatsapp-bericht voldoet aan het wettelijke schriftelijkheidsvereiste, zodat een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen.

De rechter oordeelt echter anders. Hij vindt dat het bericht slechts een toezegging inhoudt dat de verkoper de concept-koopovereenkomst zal tekenen. Van een daadwerkelijke ondertekening is nog geen sprake. Een Whatsapp-bericht geldt volgens de rechter niet als (elektronische) ondertekening door de verkoper. Volgens de rechter is daarom geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Ook kan de (particuliere) verkoper niet via de rechter worden gedwongen de concept-overeenkomst alsnog te ondertekenen.

Conclusie
Kortom: een huis is pas verkocht als de koopovereenkomst daadwerkelijk is ondertekend door de koper en de verkoper. De toezegging via Whatsapp dat het contract wordt ondertekend, is onvoldoende. Een appje kan die ondertekening niet vervangen.

mr. Rick Jongen

Andere berichten van Thuis Partners Advocaten: