Geldigheid vetobeding in splitsingsakte zeer twijfelachtig:

Bij splitsing van panden in appartementsrechten komen de gekste dingen voor. Een voorbeeld daarvan is een verkopend eigenaar, die in de splitsingsakte laat opnemen dat zolang hij en/of zijn echtgenote eigenaren zijn van één of meer van de appartementsrechten, geen besluit kan worden genomen zonder hun goedkeuring. Daarmee is de Vereniging van Eigenaren (VvE) met handen en voeten gebonden. Kan dat zomaar?

Een dergelijke clausule blijkt de opmaat naar een langdurige serie meningsverschillen binnen de VvE. Om daar een eind aan te maken wordt een vaststellingsovereenkomst gesloten met als belangrijkste inhoud dat het echtpaar afstand doet van hun vetorecht. Compensatie daarvoor is gevonden in de mogelijkheid voor het echtpaar om alle VvE-besluiten desgewenst kan laten toetsen voor bindend advies. Als de meningsverschillen blijven en het echtpaar de VvE ook openbaar derden in een kwaad daglicht stelt, is de maat vol.
De VvE vraagt de rechter het echtpaar te veroordelen om daarmee te stoppen. De rechter vindt ook dat er grenzen zijn aan vrije meningsuiting van het echtpaar over de VvE en haar leden. Met hun – niet onderbouwde – uitingen over vermeende onrechtmatigheden binnen de VVE bereiken zij dat de appartementen bijna onverkoopbaar worden en in elk geval de waarde drukken.

De rechter oordeelt dat de VvE niet langer verplichtingen heeft tegenover het echtpaar, voor zover die uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeien. De opstelling van het echtpaar heeft geleid tot het blokkeren van noodzakelijk onderhoud. Samen met de gevolgen voor de staat van het gebouw veroorzaakt dit een daling van de waarden van de appartementen en panden in de directe omgeving.
Tot slot vindt de rechter een vetorecht in de splitsingsakte strijdig is met het recht van elke appartementseigenaar om met zijn of haar stem invloed uit te oefenen op het beleid van de VvE. Het valt daarom te betwijfelen of een vetobeding in de splitsingsakte geoorloofd is.

Wilt u meer weten over bedingen en afspraken in de splitsingsakte van het appartement dat u op het oog heeft? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Henri Knops

Bron: Opmaat 5/12/17 2017/0303 ECLI:NL:RBROT:2017:9480.

Andere berichten van Wolfs|Knops Notarissen: