Tijdelijke verhuur: de leegstand voorbij:

Ondanks de sterk aantrekkende economie en talloze inspanningen van organisaties zoals stichting Streetwise, blijft het een bekend probleem: leegstand! Op 1 april 2017 stond in Heerlen bijna 11 % van de winkelpanden voor detailhandel leeg.  Maar ook in andere Limburgse steden was en is de leegstand relatief hoog: Kerkrade (16,59%), Sittard-Geleen (ook 16,59%) en zelfs Maastricht (11,13%) lagen in 2017 allen boven het landelijk gemiddelde van 9%.

Dat is erg zonde. Niet alleen omdat leegstand een negatieve impact heeft op de rest van de binnenstad, maar ook omdat een leegstaand winkelpand geld kost: geen huurinkomsten, het pand raakt in verval en waardevermindering is het gevolg. Om dit te voorkomen moeten verhuurders creatief zijn. Het huurrecht biedt daarvoor een aantal mogelijkheden.

Tijdelijke verhuur van winkelruimte…
Een huurovereenkomst voor winkelruimte (zgn. 290-bedrijfsruimte) kent normaal gesproken een termijn van tien jaar (tweemaal een periode van vijf jaar). Zowel verhuurder als huurder zitten dus voor lange periode aan zo’n contract vast. Dat levert voor beide partijen een hoge drempel op om een contract aan te gaan.

Een interessante optie is dan ook het sluiten van een kortlopende huurovereenkomst. Daarmee wordt bedoeld een huurovereenkomst voor een termijn van twee jaar of korter. De dwingende regels van huurbescherming bij 290-bedrijfsruimte zijn dan niet van toepassing. Dit kan voor zowel de verhuurder als de huurder aantrekkelijk zijn. De verhuurder kan via deze weg het pand voor korte tijd verhuren om bijvoorbeeld eerst te onderzoeken of de huurder hem wel bevalt. Voor de huurder heeft een kortere huur als voordeel dat hij eerst kan testen of zijn bedrijf wel levensvatbaar is.

Let wel: tijdelijke verhuur klinkt eenvoudig, maar er zijn een aantal valkuilen. Komen partijen bijvoorbeeld een proefperiode langer dan twee jaar overeen, dan zijn de regels van huurbescherming wel van toepassing. Voor een huurovereenkomst voor langer dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar, is toestemming van de kantonrechter nodig. En een overschrijding van de huurperiode heeft verstrekkende gevolgen: wordt deze met slechts één dag overschreden, dan geldt in principe dat sprake is van een huurovereenkomst van vijf jaar.

Tijdelijke verhuur van kantoorruimte…
De verhuurder kan er ook voor kiezen zijn pand als kantoorruimte te verhuren (mits publiekrechtelijk toegestaan). De wettelijke regeling over verhuur als kantoorruimte (of, juridisch zuiverder gezegd: ruimte die noch bedrijfsruimte, noch woonruimte is) is flexibel van aard. Partijen zijn in principe vrij af te spreken wat zij zelf wensen. In tegenstelling tot bij de huur en verhuur van 290-bedrijfsruimte, kunnen de huurder en verhuurder van kantoorruimte (zgn. 230a-bedrijfsruimte) derhalve een termijn van bijvoorbeeld 6 maanden, 1 jaar of 3 jaar afspreken, zonder dat er sprake is van strenge huurbeschermingsregels.

Toch kent de huurder ook hier enige bescherming. Bij het einde van de huurovereenkomst kan de huurder verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen (met maximaal 3 x 1 jaar). De huurder zal dus zelf naar de rechter moeten stappen.

Tijdelijke verhuur van woonruimte
Een derde optie is het pand tijdelijk te transformeren naar woningen (mits publiekrechtelijk toegestaan).. De verhuurder kiest er in dat geval voor het bedrijfspand gedurende een afgebakende tijd – enkele jaren – als woonruimte te verhuren. De huurovereenkomst voor woonruimte eindigt dan op een vooraf afgesproken tijdstip. Met de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is dit – naast de al bestaande mogelijkheden op basis van de Leegstandwet –  eenvoudiger dan ooit. Deze wet maakt het mogelijk om voor woonruimte een huurovereenkomst voor een periode van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf (onzelfstandige woonruimte) jaar aan te gaan. Die huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan is verstreken. De huurder komt bij deze tijdelijke huurcontracten geen huurbescherming toe.

Ook hier geldt echter: pas op voor valkuilen. Zo moet de verhuurder de huurder tijdig informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Doet hij dat niet, dan ontstaat er automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder krijgt dan wel volledige huurbescherming. Bovendien: verhuur als woonruimte past lang niet altijd binnen het bestemmingsplan voor de binnenstad. Een verhuurder die zijn winkelruimte als woonruimte wil verhuren, zal dan ook een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan moeten aanvragen.

Tot slot
Kortom: voor verhuurders die op zoek zijn naar een tijdelijke oplossing voor hun leegstaande winkelruimte, zijn er legio mogelijkheden. Ook huurders die tijdelijk willen huren, om bijvoorbeeld eerst de levensvatbaarheid van hun bedrijf te testen, kunnen van deze mogelijkheden gebruikmaken. De mogelijkheden zijn in principe eenvoudig, maar kijk uit voor de valkuilen en laat u goed informeren: een kleine fout kan al snel ertoe leiden dat u langer aan een huurovereenkomst vastzit dan de bedoeling was.

Mr. R. Jongen

Leegstand van winkels, 2004-2017

ThuisPartners

 

Andere berichten van Thuis Partners Advocaten: